Документы с комментариями, , , ,

— Ешь землю, что всё правильно!

Обобщающие консультации по плате за землю: что нового

Приказ Министерства финансов Украины от 06.07.2018 г. № 602 Об утверждении обобщающих налоговых консультаций по некоторым вопросам обложения платой за землю

консультации по оплате за землю

В соответствии с пунктом 52.6 статьи 52 главы 3 раздела ІІ Налогового кодекса Украины и Порядком предоставления обобщающих налоговых консультаций, утвержденным приказом Министерства финансов Украины от 27 сентября 2017 года № 811, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 13 октября 2017 года за № 1266/31134, приказываю:

    1. Утвердить прилагаемые:

Обобщающую налоговую консультацию относительно взимания платы за землю в случае аренды площади в многоквартирном доме;

Обобщающую налоговую консультацию относительно уплаты земельного налога собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, права на который у такого лица не оформлены;

Обобщающую налоговую консультацию относительно взимания земельного налога с физических лиц — предпринимателей — плательщиков единого налога.

  1. Департаменту налоговой политики и Департаменту обеспечения коммуникаций и организационно-аналитической работы в установленном порядке обеспечить обнародование настоящего приказа на официальном веб-сайте Министерства финансов Украины.
  2. Налоговые консультации применять в части, не противоречащей данным обобщающим налоговым консультациям.
  3. И. о. Председателя Государственной фискальной службы Украины Продану М. В. довести настоящий приказ до сведения соответствующих подразделений Государственной фискальной службы Украины и территориальных органов Государственной фискальной службы Украины.
  4. Контроль за исполнением настоящего приказа оставляю за собой и возлагаю на и. о. Председателя Государственной фискальной службы Украины Продана М. В.

И. о. Министра О. Маркарова

Утверждена приказом Министерства финансов Украины от 06.07.2018 г. № 602

Обобщающая налоговая консультация относительно взимания платы за землю в случае аренды площади в многоквартирном доме

Вопрос:

Должно ли юридическое лицо или физическое лицо уплачивать плату за землю в случае аренды площади как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме?

Ответ:

В соответствии с подпунктом 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 № 2755-VІ, с изменениями и дополнениями (далее — НКУ), плата за землю — это обязательный платеж в составе налога на имущество, который взимается в форме (а) земельного налога или (б) арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

В соответствии со статьей 269 НКУ плательщиками земельного налога являются (а) собственники земельных участков, земельных долей (паев) и (б) землепользователи. Объектом обложения земельным налогом согласно положениям статьи 270 НКУ являются (а) земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, и (б) земельные доли (паи), находящиеся в собственности. Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра (пункт 286.1 статьи 286 НКУ). База налогообложения, ставка, порядок исчисления и уплаты, срок уплаты определены статьями 271–287 НКУ.

В соответствии с пунктом 288.2 статьи 288 НКУ плательщиком арендной платы за земельный участок является его арендатор. Объектом налогообложения является земельный участок, предоставленный в аренду (пункт 288.3 статьи 288 НКУ). Основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка (пункт 288.1 статьи 288 НКУ). Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (пункт 288.4 статьи 288 НКУ).

Особенности регулирования отношений в сфере земельного права, в том числе основания для получения земельных участков в собственность и пользование (в том числе на условиях аренды), определены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 № 2768-ІІІ, с изменениями и дополнениями (далее — ЗКУ).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 42 ЗКУ:

  1. земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами;
  2. земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовая территория, которые находятся в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений в доме, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование сособственникам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины [на данный момент не утверждено.— Офиц. Прим.].

Таким образом, плательщиками земельного налога за земельные участки под многоквартирными жилыми домами являются либо (1) предприятия, учреждения и организации, которые осуществляют управление этими домами и которым земельные участки под таким домом и придомовая территория предоставлены в постоянное пользование, либо (2) сособственники многоквартирного дома, которым земельные участки под таким домом и придомовая территория предоставлены в собственность или в постоянное пользование.

В соответствии со статьей 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации данных прав. Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям, определенным статьей 122 ЗКУ, или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка или договора купли-продажи права аренды земельного участка (статья 124 ЗКУ).

Государственная регистрация земельных участков осуществляется в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом (статья 202 ЗКУ). При этом земельный участок должен быть индивидуально определенным объектом недвижимого имущества, которому присущи такие характеристики, как площадь, границы, идентификатор в Государственном земельном кадастре и т. п.

Особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и исполнением обязанностей сособственников многоквартирного дома относительно его содержания и управления, определены Законом Украины от 14.05.2015 № 417-VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 417).

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Закона № 417 сособственник многоквартирного дома — это собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются, среди прочего, права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между сособственниками пропорционально их долям сособственника, если решением собрания сособственников или законодательством не предусмотрен иной порядок распределения расходов (часть 2 статьи 12 Закона № 417). Обязательства по осуществлению расходов на управление многоквартирным домом в случае сдачи в наем (аренду) квартир и/или нежилых помещений государственной или коммунальной собственности несут наниматели (арендаторы) таких квартир и/или помещений (часть 4 статьи 12 Закона № 417).

Таким образом, собственник недвижимого имущества в многоквартирном доме должен наравне с другими сособственниками нести расходы на содержание дома пропорционально своей части имущества, которые могут включать также предусмотренную законодательством плату за землю относительно земельного участка под таким домом и придомовой территории. При этом непосредственным плательщиком платы за землю выступает лицо, относительно которого осуществлена регистрация государственных прав на земельный участок под домом и придомовую территорию (учреждение или организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом государственной или коммунальной собственности; объединение сособственников многоквартирного дома, которое является субъектом регистрации в соответствии с решением сособственников).

В свою очередь, арендатор как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме непосредственно не получает права собственности или пользования земельными участками, которые бы подлежали государственной регистрации за таким арендатором в соответствии с законодательством. Следовательно, оснований для начисления и уплаты платы за землю (в форме земельного налога или арендной платы за землю государственной или коммунальной собственности) как у плательщика налога у него не возникает.

И. о. директора Департамента налоговой политики В. Овчаренко

Утверждена приказом Министерства финансов Украины от 06.07.2018 г. № 602

Обобщающая налоговая консультация относительно уплаты земельного налога собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, права на который у такого лица не оформлены

Вопрос:

Должно ли лицо уплачивать земельный налог в случае, если оно является собственником недвижимого имущества (в том числе в многоквартирном доме), расположенного на земельном участке, права на который у такого лица не оформлены?

Ответ:

В соответствии с подпунктом 14.1.72 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 № 2755-VІ, с изменениями и дополнением (далее — НКУ), земельный налог — обязательный платеж, который взимается с собственников земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей.

В соответствии с подпунктом 14.1.73 пункта 14.1 статьи 14 НКУ землепользователями являются юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды.

В соответствии со статьей 269 НКУ плательщиками земельного налога являются (а) собственники земельных участков, земельных долей (паев) и (б) землепользователи. Объектом обложения земельным налогом согласно положениям статьи 270 НКУ являются (а) земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, и (б) земельные доли (паи), находящиеся в собственности. Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра (пункт 286.1 статьи 286 НКУ).

В соответствии с пунктом 287.1 статьи 287 НКУ собственники земли и землепользователи уплачивают плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. В случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.

При переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части) с учетом придомовой территории, уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на такой земельный участок (пункт 287.6 статьи 287).

Особенности регулирования отношений в сфере земельного права, в том числе основания для получения земельных участков в собственность и пользование, определены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 № 2768-ІІІ, с изменениями и дополнениями (далее — ЗКУ).

В соответствии со статьей 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации данных прав. Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям, определенным статьей 122 ЗКУ, или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка или договора купли-продажи права аренды земельного участка (статья 124 ЗКУ).

Государственная регистрация земельных участков осуществляется в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом (статья 202 ЗКУ). При этом земельный участок должен быть индивидуально определенным объектом недвижимого имущества, которому присущи такие характеристики, как площадь, границы, идентификатор в Государственном земельном кадастре и т. п.

Особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и исполнением обязанностей сособственников многоквартирного дома относительно его содержания и управления, определены Законом Украины от 14.05.2015 № 417-VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 417).

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Закона № 417 сособственник многоквартирного дома — это собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются, в частности, права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между сособственниками пропорционально их долям сособственника, если решением собрания сособственников или законодательством не предусмотрен иной порядок распределения расходов (часть 2 статьи 12 Закона № 417).

В соответствии с пунктом 287.8 статьи 287 НКУ собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

С учетом указанного лицо, владеющее недвижимым имуществом, расположенным на земельном участке, права на который для такого лица не оформлены, нельзя считать плательщиком земельного налога в понимании статьи 269 НКУ до момента возникновения соответствующих прав такого лица на данный земельный участок в соответствии с записью, сформированной в Государственном земельном кадастре в порядке, определенном законом. До такого момента указанное лицо в соответствии с требованиями Налогового кодекса Украины не должно уплачивать земельный налог.

Что касается лица, владеющего недвижимым имуществом в многоквартирном доме, то исходя из изложенного выше права на земельный участок под многоквартирным домом и придомовую территорию возникают у всех сособственников (собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме) с момента государственной регистрации таких прав на земельный участок под данным многоквартирным домом и соответствующую придомовую территорию в Государственном земельном кадастре в порядке, определенном законом. Поэтому непосредственным плательщиком земельного налога в данном случае будет выступать лицо, относительно которого осуществлена государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом с учетом придомовой территории (учреждение или организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом государственной или коммунальной собственности; объединение сособственников многоквартирного дома, которое является субъектом регистрации в соответствии с решением сособственников), с момента такой регистрации прав лица на земельный участок.

И. о. директора Департамента налоговой политики В. Овчаренко

Утверждена приказом Министерства финансов Украины от 06.07.2018 г. № 602

Обобщающая налоговая консультация относительно взимания земельного налога с физических лиц — предпринимателей — плательщиков единого налога

Вопрос:

Должен ли уплачиваться земельный налог за земельные участки, на которых расположены (а) здания (сооружения), их части или (б) нежилые помещения в многоквартирных домах, физическим лицом — предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности и использующим такие здания (сооружения), их части или помещения для осуществления хозяйственной деятельности?

Ответ:

В соответствии с подпунктом 14.1.72 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 № 2755-VІ, с изменениями и дополнением (далее — НКУ), земельный налог — обязательный платеж, который взимается с собственников земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей.

В соответствии с подпунктом 14.1.73 пункта 14.1 статьи 14 НКУ землепользователями являются юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды.

В соответствии со статьей 269 НКУ плательщиками земельного налога являются (а) собственники земельных участков, земельных долей (паев) и (б) землепользователи. Объектом обложения земельным налогом согласно положениям статьи 270 НКУ являются (а) земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, и (б) земельные доли (паи), находящиеся в собственности. Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра (пункт 286.1 статьи 286 НКУ).

В соответствии с пунктом 287.6 статьи 287 НКУ при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения (их части) с учетом придомовой территории, уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на такой земельный участок (пункт 287.6 статьи 287 НКУ).

Особенности регулирования отношений в сфере земельного права, в том числе основания для получения земельных участков в собственность и пользование, определены Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 № 2768-ІІІ, с изменениями и дополнениями (далее — ЗКУ).

В соответствии со статьей 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации данных прав. Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям, определенным статьей 122 ЗКУ, или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка или договора купли-продажи права аренды земельного участка (статья 124 ЗКУ).

Государственная регистрация земельных участков осуществляется в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом (статья 202 ЗКУ). При этом земельный участок должен быть индивидуально определенным объектом недвижимого имущества, которому присущи такие характеристики, как площадь, границы, идентификатор в Государственном земельном кадастре и т. п.

Особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и исполнением обязанностей сособственников многоквартирного дома относительно его содержания и управления, определены Законом Украины от 14.05.2015 № 417-VІІІ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 417).

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Закона № 417 сособственник многоквартирного дома — это собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются, среди прочего, права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между сособственниками пропорционально их долям сособственника, если решением собрания сособственников или законодательством не предусмотрен иной порядок распределения расходов (часть 2 статьи 12 Закона № 417).

В соответствии с пунктом 287.8 статьи 287 НКУ собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

При этом согласно положениям абзаца 4 пункта 297.1 статьи 297 НКУ плательщики единого налога первой — третьей групп освобождаются от уплаты налога на имущество (в части земельного налога), кроме земельного налога за земельные участки, которые не используются такими плательщиками единого налога для осуществления хозяйственной деятельности.

Следовательно, физическое лицо — предприниматель — плательщик единого налога, который использует здания (сооружения), их части для осуществления хозяйственной деятельности и который оформил в соответствии с требованиями законодательства свои права на земельный участок под такими объектами, не должен уплачивать земельный налог.

Вместе с тем абзац 4 пункта 297.1 статьи 297 НКУ не предусматривает освобождение от земельного налога для физического лица — предпринимателя — плательщика единого налога в случае, когда обязанность по уплате налога возникает у него как у сособственника многоквартирного дома в составе расходов на управление. Плательщиком налога за земельный участок под многоквартирным домом с учетом придомовой территории выступает лицо, относительно которого осуществлена регистрация государственных прав на такой земельный участок (учреждение или организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом государственной или коммунальной собственности, объединение сособственников многоквартирного дома, которое является субъектом регистрации в соответствии с решением сособственников). Все сособственники многоквартирного дома (в том числе физические лица — предприниматели на упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности) имеют равные обязанности относительно осуществления расходов на управление домом (пропорционально своей доле в общем имуществе многоквартирного дома), в состав которых будет включаться предусмотренная законодательством плата за землю относительно земельного участка под таким домом и придомовой территорией.

И. о. директора Департамента налоговой политики В. Овчаренко

Итак, Минфин приказом от 06.07.2018 г. № 602 утвердил сразу три обобщающие налоговые консультации по некоторым вопросам обложения платой за землю.

1. Аренда помещения в многоквартирном доме

Минфин утверждает, что непосредственным плательщиком платы за землю под многоквартирными жилыми домами являются:

1. предприятия, учреждения и организации, которые осуществляют управление этими домами и которым земучастки под таким домом и придомовая территория предоставлены в постоянное пользование, либо

2. сособственники многоквартирного дома, которым земучастки под таким домом и придомовая территория предоставлены в собственность или постоянное пользование.

Это совпадает с действующим разъяснением налоговиков из «ЗІР», согласно которому земналог со всей площади земучастков под многоквартирными домами с учетом придомовой территории должны уплачивать ОСМД, ЖСК и т. п. (см. статью «»ОСМД должны уплачивать земельный налог со всей площади земельных участков под многоквартирными жилыми домами с учетом придомовой территории»).

Из этого следует, что арендатор как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме не является плательщиком платы за землю.* Но, по мнению Минфина, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен наряду с другими сособственниками нести расходы на содержание дома пропорционально своей части имущества, которые могут включать также плату за землю.

* Он непосредственно не приобретает право собственности или пользования земучастками, которые подлежали бы госрегистрации. То есть передача объекта недвижимости в аренду не изменяет субъекта платы за землю.

Налоговики в «ЗІР» также разъясняли, что арендатор в многоквартирном доме может возмещать арендодателю суммы платы за землю (см. в статье «Арендатор по договоренности может возмещать арендодателю суммы платы за землю»).

2. Земналог за неоформленную землю под недвижимостью

Минфин отметил, что нельзя считать плательщиком земналога в понимании ст. 269 НКУ лицо, которое владеет недвижимым имуществом, расположенным на земучастке, право на который для такого лица не оформлено (нет соответствующей записи в Госземкадастре).

Кстати, подобным образом рассуждают и налоговики в «ЗІР» (см. в статье «ОСМД должны уплачивать земельный налог со всей площади земельных участков под многоквартирными жилыми домами с учетом придомовой территории» и в статье «Когда предприятия, которые осуществляют управление многоквартирными домами или которым переданы на баланс жилые дома (без права собственности на них), должны уплачивать земельный налог»). Но мы-то прекрасно знаем, что бесплатного землепользования в Украине нет и кому-то за землю платить (возмещать) все равно придется.

Напомним, что в свое время в письме ГФСУ от 29.09.2015 г. № 20634/6/99-99-15-03-01-16 налоговики тоже демократично разъясняли, что за неоформленный участок земналог не платят. Однако в нем они подчеркнули, что использование земли без оформления соответствующего права является нарушением законодательства. То есть пока новый собственник недвижимости не переоформит землю на себя, платить налог на землю под проданным (переданным) объектом должен прежний собственник (с возможным последующим возмещением от нового собственника)?

3. Освобождение от земналога ЧПЕНов

Минфин разъяснил, что ЧПЕНы, которые используют здания (сооружения), их части для осуществления хозяйственной деятельности и которые оформили свои права на земучасток под такими объектами, не должны уплачивать земналог.

Напомним, что вопросы уплаты земналога ЧПЕНами налоговики уже отражали в Обобщающей налоговой консультации относительно платы земельного налога собственниками нежилых помещений, плательщиками единого налога — физическими лицами — предпринимателями, утвержденной приказом ГНСУ от 23.11.2012 г. № 1051. И в ней они пришли к выводу, что при предоставлении в аренду зданий, сооружений или их частей ЧПЕНы (собственники нежилых помещений) освобождаются от начисления (уплаты) и предоставления налоговой отчетности по земналогу на основании абз. 4 п. 297.1 НКУ.

Таким образом, Минфин согласен с основными постулатами, изложенными еще в ОНК № 1051.

Вместе с тем, по мнению Минфина, абз. 4 п. 297.1 НКУ не предусматривает освобождение от земналога для ЧПЕНа, если он владеет нежилым помещением в многоквартирном доме. В таком случае он как сособственник многоквартирного дома будет уплачивать плату за землю под таким домом и придомовую территорию в составе расходов на управление домом.

Как-то так…

Предыдущий материалСледующий материал

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *